Депутат Государственной думы от Волгоградской области Алексей Волоцков и адвокат Виталий Григорьев прокомментировали законопроект, рассматриваемый в парламенте. Документ предполагает изменения в правилах сделок с вторичной недвижимостью и введение «периода охлаждения» для защиты от мошенничества по схеме, аналогичной истории с Ларисой Долиной.
Покупатели и продавцы начали сомневаться в адекватности контрагентов
Вторичный рынок жилья привлекает повышенное внимание из-за учащения мошеннических схем, таких как «эффект Долиной» или «бабушкины квартиры». Эти случаи создают существенные риски для добросовестных покупателей.
Например, директор магазина электроники из Волжского Карен Бадамян вынужден отстаивать в суде право на недавно купленную квартиру. По его словам, продавшая жилье пенсионерка намерена оспорить сделку и оставить его без жилья и денег.
Алексей Волоцков отмечает, что от сложившейся ситуации страдают как покупатели, так и продавцы. Последним, в частности, бывает необходимо срочно продать недвижимость по семейным обстоятельствам.
— Сейчас все напряжены, все боятся вступать в сделки. Я уже не говорю о том, что до неузнаваемости изменилась работа юристов и риелторов, которые стали совмещать работу психологов и в прямом смысле успокаивать людей, — говорит Алексей Волоцков, — Покупатели и продавцы начинают сомневаться в адекватности друг друга. Без принятия мер по усилению правовой защиты участников рынка недвижимости, последствия могут быть самыми негативными.
Защитный буфер для снижения риска «внезапного прозрения»
Для стабилизации рынка и защиты прав участников в Госдуме предлагают усилить правовую защиту. Одна из ключевых мер — введение «периода охлаждения» длительностью в семь дней для сделок с недвижимостью.
— Считаю, что эта мера повысит безопасность сделок, — говорит депутат Волоцков, — Отсрочка на семь дней после подписания договора купли-продажи и государственной регистрацией перехода права собственности позволит защитить все стороны сделки от действий злоумышленников.
Известный волгоградский адвокат Виталий Григорьев также проанализировал предлагаемые изменения, включая «период охлаждения».
— Почему эта инициатива появилась? Триггером стало дело народной артистки России Ларисы Долиной, которая лишилась квартиры после действий телефонных мошенников. Второй кассационный суд вернул ей жильё, но покупатель — Полина Лурье — уже подала жалобу в Верховный суд, — напоминает Виталий Григорьев, — С учётом подобных кейсов законодатели предлагают создать более прозрачные и безопасные правила для добросовестных участников рынка. Вот что предлагается:
Гарантия жилья для продавца
Продавец, который реализует единственное жилье, должен будет подтвердить наличие другого места для проживания. Для этого потребуется нотариально заверенное согласие собственника иного жилого помещения, где продавца готовы принять. Это позволит избежать ситуаций, когда человек оказывается без крыши над головой и затем оспаривает сделку, ссылаясь на свое беспомощное состояние.
«Период охлаждения» — 7 дней
Регистрация сделки с продавцом-физическим лицом не будет происходить моментально. Переход права собственности можно будет оформить лишь спустя неделю после подписания договора. В течение этих семи дней продавец получит возможность:
- еще раз взвесить все за и против;
- отказаться от сделки;
- возместить покупателю причиненный ущерб.
— По сути — это защитный буфер, который должен снижать риск давления, обмана и «внезапного прозрения» через суд, — резюмирует Виталий Григорьев.
Только защищённые расчёты
Кроме «периода охлаждения», законопроект содержит еще одно существенное нововведение.
— Все деньги по сделкам с жильём должны будут проходить только через банк — аккредитив или защищённый счёт. Наличка полностью исключается, — отмечает адвокат, — Продавец получит деньги только после перехода права собственности в Росреестре, — отмечает адвокат, — Это закрывает распространённую схему, когда продавец получает наличные, а потом пытается признать сделку недействительной по статье 177 ГК РФ («беспомощное состояние»), заявляя, что деньги «утрачены».
«Эффект Долиной» не сработал под Волгоградом
Однако в Волгоградской области уже есть случаи, когда попытки использовать «эффект Долиной» не увенчались успехом. Например, Кумылженский районный суд отклонил иск местного жителя о признании недействительной сделки по продаже земельного участка и дома.
Зимой 2021 года этот мужчина стал собственником дома и земельного участка. Спустя всего неделю он продал эту недвижимость соседке за 30 тысяч рублей.
Через несколько лет бывший владелец подал в суд, требуя признать сделку недействительной. Он заявил, что не подписывал договор и не получал денег, а также сослался на заключение судебно-психиатрической экспертизы. Согласно этому документу, на момент сделки у истца якобы имелись «признаки психического расстройства, относящиеся к категории слабоумия в форме деменции неуточненной».
Однако суд установил, что мужчина как минимум до конца 2023 года отдавал отчет своим действиям, мог руководить ими и понимал их последствия.
