Немногие жители Волгограда сохраняют оптимизм, сравнивая размеры своих ипотечных взносов с заработными платами.
Аналитики РИА Рейтинга выяснили, что во втором квартале этого года в Волгограде средний ежемесячный платеж по ипотеке составил почти 70 000 рублей, тогда как средняя зарплата достигла только 49 838 рублей. Специалисты пояснили, почему ипотека превратилась в «рабство для богатых» и как это негативно влияет на бюджет горожан, рынок недвижимости и будущее застройщиков.
Жилье стало доступным лишь для обеспеченных
Доктор экономических наук Игорь Бельских отмечает, что соотношение ипотечных выплат к доходам населения соответствует реальному экономическому потенциалу региона. Профессор винит в высоких платежах завышенные цены на недвижимость.
«Из-за инфляции и сильного роста цен на строительные материалы и некоторых других факторов сильно выросла цена недвижимости, а у людей нет своих „живых“ денег, которые они могли бы потратить на покупку квартиры, — говорит Игорь Бельских. — Застройщики не могут снижать цену, чтобы не уйти в минус. Получается кризисная ситуация для застройщика. Когда у фирмы кризис, есть два пути борьбы. С одной стороны, увеличить производство, снижать цены, может быть, даже на уровне рентабельности. А с другой — резко сокращать производство и поднимать цены на существующие проекты. И вот наши региональные строители пошли по пути резкого снижения предложений и подъема цен».
По словам профессора, ипотека обычно покрывает 60–70% сделок с недвижимостью, но отмена льготных программ для новостроек, ограничения по семейной и IT-ипотекам, а также высокая ключевая ставка сделали жилье менее доступным для волгоградцев. Эксперт подчеркивает, что ипотека играет ключевую роль в функционировании рынка, поскольку позволяет совершать покупки квартир.
Ипотека как основной фактор развития рынка
«Сейчас рынок недвижимости в Волгограде, причем как первичного, так и вторичного жилья, стоит. Продаж нет, клиентов тоже. Кризис на рынке пошатнет положение региональных застройщиков, — говорит Игорь Бельских. — Цену продавцы стараются держать. Те сделки, которые всё же заключаются, проходят с очень высоким уровнем скидок. Так как ипотечный кредит довольно дорогой, люди просто не покупают квартиры — у них нет денег платить взнос. Основная масса населения, особенно молодежь, студенты, арендуют жилье, а не покупают, как было еще 10 лет назад. Инвестировать в квартиры у людей просто нет возможности, к тому же реальная стоимость недвижимости с годами падает, а коммунальные счета растут, что делает квартиры еще более непривлекательными для инвестирования. Состоятельные волгоградцы предпочитают приобретать квартиры в Москве, так как это более выгодное вложение средств в плане инвестирования и хороший задел на будущее, если семья решит переехать».
Профессор Бельских считает, что рынок недвижимости в Волгоградской области переживает критический этап.
«Рынок стагнирует, никто ничего не покупает. Это признак того, что рынок, скорее всего, упадет вниз, — считает профессор экономики. — Речь идет не только о первичном жилье, но и о вторичном. Ипотека, льготная программа и так далее, это, как правило, первичка. А ежемесячные платежи в 60 с лишним тысяч потянет далеко не каждая волгоградская семья».
Пик цен приведет к снижению со стороны продавцов
Игорь Бельских полагает, что цены на недвижимость достигнут максимума, когда даже самые обеспеченные покупатели не смогут их осилить, после чего продавцы начнут снижать стоимость.
«Есть четкие показатели уровня продаж. Если уровень продаж полгода, год не будет расти или будет даже снижаться, то наступит пик ценового спроса, а потом начнется снижение цен: один застройщик снизит, потом другой, активируются продажи, и у застройщиков начнется своеобразное соревнование по снижению, кто больше и быстрее сбросит цену», — говорит профессор.
Поддержка многодетных семей в приобретении жилья
Администрация Волгоградской области сообщает о действующих мерах поддержки для граждан, стремящихся улучшить жилищные условия.
«По информации комитета строительства Волгоградской области, в регионе, помимо федеральных, действуют и местные программы поддержки семей в вопросах улучшения жилищных условий. Так, жители региона могут получить социальную выплату на приобретение или строительство нового жилья. Полученные средства можно потратить на приобретение квартиры, оплату договора подряда на возведение частного дома или договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, оплату первоначального взноса при получении кредита, погашение основной суммы долга или процентов по ипотеке», — сказано в официальном ответе ведомства.
Чиновники указывают, что для многодетных семей в регионе предусмотрен ряд мер помощи.
«Например, семьи, оформившие ипотечный кредит и у которых с 1 января 2019 года родился третий или последующий ребенок, могут воспользоваться правом досрочного погашения задолженности по ипотеке в размере до 450 тысяч рублей. Кроме того, многодетные заемщики, а также ряд других категорий жителей региона могут компенсировать часть процентов по ипотеке в течение пяти лет: Волгоградский фонд жилья и ипотеки компенсирует 5,5% от ежемесячного платежа, но не более 15 тысяч рублей в месяц. Также в регионе действуют программы для многодетных, рассчитанные на строительство индивидуального жилого дома. В течение десяти лет на выплату в размере ключевой ставки ЦБ РФ, но не более 15 тысяч рублей в месяц, могут рассчитывать многодетные семьи, у которых оформлен кредит на строительство дома не ранее октября 2012 года. Кроме того, взамен земельного участка они могут получить сертификат на 300 тысяч рублей», — сообщают в комитете строительства Волгоградской области.
Представители власти заверяют, что оказывают всестороннюю поддержку застройщикам, чтобы избежать их разорения в кризисный период.
«Один из наиболее востребованных механизмов — предоставление земельных участков в аренду без торгов инвесторам, застройщикам под реализацию проектов развития, — сообщают в комитете строительства Волгоградской области. — Кроме того, существует еще одна региональная мера поддержки — освобождение от налогообложения застройщиков в течение 12 месяцев после ввода дома, в котором еще не все квартиры проданы».
